Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα, μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb και το Booking, έχει γνωρίσει εκρηκτική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια. Όμως, η έλλειψη συγκεκριμένων κανόνων και ελέγχων είχε ως αποτέλεσμα να εμφανιστούν ποιοτικές ανισότητες, θέματα ασφάλειας και φοροδιαφυγή.
Με τον Νόμο 5170/2025 (ΦΕΚ Α’ 6/20-01-2025), τίθεται από την 1η Οκτωβρίου 2025 ένα αυστηρότερο πλαίσιο λειτουργίας, που φέρνει σημαντικές αλλαγές σε τεχνικές προδιαγραφές, ασφάλεια, αδειοδοτήσεις και φορολογικές υποχρεώσεις, με βάση τον 5170/2025 – ΦΕΚ Α’ 6/20-01-2025.
Τονίζεται πως σε δύο περίπου μήνες θα πρέπει να πληρούνται η κάτωθι σειρά υποχρεώσεων.
Ποιους Αφορά ο Νέος Νόμος για τις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις
Ο νέος νόμος αφορά όλους τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών. Δεν κάνει διάκριση ανάμεσα σε μικρούς ιδιοκτήτες και επαγγελματίες διαχειριστές – όλοι υποχρεούνται να τηρούν το νέο πλαίσιο.
Τι Αλλάζει για τις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις από 1η Οκτωβρίου 2025;
1. Τεχνικές Προδιαγραφές
Κάθε ακίνητο που διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να πληροί τα ακόλουθα δεδομένα:
- Χρήση ως κύριας κατοικίας, με επαρκή φυσικό φωτισμό και αερισμό.
- Υποχρεωτική ύπαρξη κλιματισμού και θέρμανσης σε όλους τους βασικούς χώρους.
2. Μέτρα Ασφάλειας
Η ασφάλεια των επισκεπτών είναι πλέον υποχρεωτική προϋπόθεση:
- Τοποθέτηση αντιηλεκτροπληξιακού ρελέ (RCD).
- Εγκατάσταση πυροσβεστήρων και ανιχνευτών καπνού.
- Σήμανση εξόδου κινδύνου.
- Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη για την ασφάλεια της ηλεκτρικής εγκατάστασης.
3. Ασφάλιση Αστικής Ευθύνης
Κάθε ιδιοκτήτης ή διαχειριστής πρέπει να διαθέτει ασφάλιση αστικής ευθύνης που να καλύπτει ζημιές και ατυχήματα που μπορεί να συμβούν κατά τη διάρκεια της διαμονής.
4. Υγιεινή και Εξοπλισμός
Υποχρεωτικό πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης.
Φαρμακείο πρώτων βοηθειών στον χώρο.
Έντυπο ή ηλεκτρονικό οδηγό έκτακτης ανάγκης.
2. Ασφαλιστική Κάλυψη
Όλοι οι ιδιοκτήτες/διαχειριστές υποχρεούνται σε ασφάλιση αστικής ευθύνης, που θα καλύπτει τυχόν ζημιές, τραυματισμούς ή ατυχήματα που προκύπτουν κατά τη διαμονή των επισκεπτών.
3. Φορολογικές και Διοικητικές Υποχρεώσεις
• Υποχρεωτική δήλωση ΚΑΔ και εγγραφή στο myAADE
• Απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και ανάρτησή του σε όλες τις πλατφόρμες.
• ΦΠΑ 13% για κάθε μίσθωση, με έκδοση παραστατικών και καταχώριση στο myDATA.
• Καταβολή ειδικών τελών όπως Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση και Τέλος Παρεπιδημούντων.
• Όριο 2 ακινήτων ανά ιδιοκτήτη σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.
• Υποχρεωτική έναρξη επιχείρησης για όσους διαχειρίζονται πάνω από 3 ακίνητα.
4. Περιορισμοί Συγκεκριμένων Περιοχών
Για λόγους προστασίας του οικιστικού ιστού, σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας (όπως Κουκάκι, Παγκράτι, Άνω και Κάτω Πετράλωνα) παγώνει η έγκριση νέων καταχωρίσεων για το 2025.
Οι περιορισμοί αυτοί υπάρχει περίπτωση να επεκταθούν και σε άλλες τουριστικά κορεσμένες περιοχές εντός και εκτός Αθηνών.
5. Τακτικοί Έλεγχοι και Επιθεωρήσεις
Τακτικοί έλεγχοι θα διενεργούνται από τις αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ και θα προβλέπεται προειδοποίηση τουλάχιστον 10 ημερών πριν από την επίσκεψη για τον έλεγχο και την επιθεώρηση. Σε κάθε έλεγχο θα ζητούνται όλα τα πιστοποιητικά και έγγραφα συμμόρφωσης.
Να σημειώασουμε ότι η άρνηση πρόσβασης μπορεί να οδηγήσει ακόμη και σε κλήση της αστυνομίας.
6. Πρόστιμα για μη συμμόρφωση
1η παράβαση: 5.000€
2η παράβαση εντός 12 μηνών: 10.000€.
3η και επόμενες: 20.000€.
Τα πρόστιμα θα εξοφλούνται εντός 15 ημερών, αλλιώς θα ενεργοποιούνται διαδικασίες αναγκαστικής είσπραξης.
Με βάση τα παραπάνω απαιτείται συμμόρφωση με το νέο πλαίσιο. Εφόσον γίνει αυτό, αφου βεβαία απευθυνθεί ο κάθε ιδιοκτήτης σε επαγγελματίες όπως σε ηλεκτρολόγο, σε εταιρεία πυρασφάλεια, σε εταιρεία απεντόμωσης – μυοκτονίας, σε ασφαλιστικό σύμβουλο, σε νομικό σύμβουλο καθώς και σε Φοροτεχνικό-Λογιστή θα είναι σε θέση προσφέρει καλύτερες υπηρεσίες φιλοξενίας, αυξάνοντας με αυτόν τον τρόπο την ανταγωνιστικότητά τους στην τουριστική αγορά.
Με λίγα λόγια
Η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα μπαίνει σε μια νέα, πιο οργανωμένη και ασφαλή εποχή. Οι αλλαγές του Ν. 5170/2025 προστατεύουν τους επισκέπτες, ενισχύουν τη νομιμότητα και αυξάνουν την ποιότητα της φιλοξενίας.
Όσοι ιδιοκτήτες και διαχειριστές προσαρμοστούν έγκαιρα, όχι μόνο θα αποφύγουν τα πρόστιμα, αλλά θα αποκτήσουν και ένα ανταγωνιστικό πλεονέκτημα στην αγορά.
📞 Επικοινωνήστε σήμερα με την Capital Value
Μην αφήνετε τις νέες αλλαγές να σας αιφνιδιάσουν. Η ομάδα της Capital Value αναλαμβάνει πλήρη λογιστική και φοροτεχνική υποστήριξη για ιδιοκτήτες και διαχειριστές βραχυχρόνιων μισθώσεων, ώστε να είστε πλήρως συμμορφωμένοι με τον Ν. 5170/2025 και να αποφύγετε τσουχτερά πρόστιμα.
Επικοινωνήστε μαζί μας στο 210 932 6316 ή συμπληρώστε την ακόλουθη φόρμα επικοινωνίας και σύντομα θα σας καλέσουμε εμείς.