Λογιστής για βραχυχρόνια μίσθωση είναι ο επαγγελματίας που αναλαμβάνει την ορθή φορολογική διαχείριση εισοδημάτων από Airbnb, Booking και άλλες πλατφόρμες — από την έκδοση ΑΜΑ και τη δήλωση στο έντυπο Ε2, μέχρι τον ΦΠΑ, το τέλος παρεπιδημούντων και την κατάταξη σε καθεστώς ιδιώτη ή επιχείρησης. Η Capital Value αναλαμβάνει όλη τη διαδικασία ώστε να αποφύγετε πρόστιμα της ΑΑΔΕ και να μεγιστοποιήσετε νόμιμα την απόδοση του ακινήτου σας.
Γιατί χρειάζεστε λογιστή για βραχυχρόνια μίσθωση
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι πλέον «νοικιάζω ένα σπίτι και τελείωσα». Είναι ένα διαρκώς μεταβαλλόμενο φορολογικό περιβάλλον, με υποχρεώσεις που διαφέρουν ανάλογα με το αν είστε φυσικό πρόσωπο με ένα ακίνητο ή επαγγελματίας με χαρτοφυλάκιο. Ένα λάθος στη δήλωση ή μια παράλειψη ΑΜΑ μπορεί να μετατρέψει μια κερδοφόρα επένδυση σε πηγή προστίμων.
Οι πλατφόρμες (Airbnb, Booking.com, Vrbo) διαβιβάζουν ήδη τα ακαθάριστα έσοδά σας στην ΑΑΔΕ για διασταυρώσεις, στο πλαίσιο της Ευρωπαϊκής Οδηγίας DAC7. Από τις αρχές Μαΐου 2026, η ΑΑΔΕ έχει ξεκινήσει την αποστολή μαζικών ηλεκτρονικών ειδοποιήσεων σε χιλιάδες ιδιοκτήτες όπου εντοπίστηκαν αποκλίσεις μεταξύ των δεδομένων των πλατφορμών και των δηλώσεων στα έντυπα Ε1 και Ε2. Το περιθώριο για λάθη ή «ξεχασμένα» εισοδήματα έχει ουσιαστικά εξαφανιστεί. Ένας εξειδικευμένος λογιστής διασφαλίζει ότι όσα δηλώνετε συμφωνούν με όσα ήδη γνωρίζει η εφορία.
Τι αναλαμβάνει ο λογιστής βραχυχρόνιας μίσθωσης
Ένας σωστός λογιστής για Airbnb δεν κάνει απλώς τη δήλωση. Αναλαμβάνει το σύνολο των υποχρεώσεών σας:
- Έκδοση και διαχείριση ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ.
- Υποβολή δηλώσεων στο έντυπο Ε2 (Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων), που κατατίθεται πριν από το Ε1.
- Κατάταξη καθεστώτος — αν ανήκετε στο καθεστώς ιδιώτη ή χρειάζεστε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
- Διαχείριση ΦΠΑ όπου απαιτείται, καθώς και τέλους παρεπιδημούντων και ΤΑΚΚ.
- Δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής ανά κράτηση και διορθωτικές δηλώσεις σε ακυρώσεις.
- Φοροτεχνικό σχεδιασμό για τη βέλτιστη επιλογή μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης.
Πώς φορολογείται η βραχυχρόνια μίσθωση το 2026
Εδώ είναι το κρίσιμο σημείο όπου ο λογιστής κάνει τη διαφορά: η φορολόγηση εξαρτάται κυρίως από τον αριθμό των ακινήτων και το νομικό σας πρόσωπο.
Καθεστώς φυσικού προσώπου (έως 2 ακίνητα)
Για φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται έως και δύο ακίνητα, το εισόδημα αντιμετωπίζεται αυτοτελώς ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με αφαίρεση τεκμαρτής δαπάνης 5%. Σε αυτή την περίπτωση η βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσσεται από ΦΠΑ. Η φορολόγηση ακολουθεί την κλίμακα εισοδήματος από ακίνητα:
| Κλιμάκιο εισοδήματος | Συντελεστής (2026) |
|---|---|
| έως 12.000 € | 15% |
| 12.001 € – 24.000 € | 25% (μειωμένος από 35%) |
| 24.001 € – 35.000 € | 35% |
| άνω των 35.000 € | 45% |
Η σημαντική αλλαγή για το 2026 είναι η μείωση του συντελεστή στη ζώνη 12.000–24.000 € από 35% σε 25%, μια οριζόντια ελάφρυνση για τους ιδιοκτήτες.
Καθεστώς επιχειρηματικής δραστηριότητας (3+ ακίνητα ή νομικά πρόσωπα)
Όταν φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται τρία ή περισσότερα ακίνητα, ή πρόκειται για νομικό πρόσωπο (ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων), η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική. Τότε:
- Απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
- Τα εισοδήματα φορολογούνται με την κλίμακα επιχειρηματικής δραστηριότητας.
- Προκύπτουν υποχρεώσεις ΦΠΑ, τέλους παρεπιδημούντων και ασφαλιστικών εισφορών.
Η σωστή κατάταξη σε ένα από τα δύο καθεστώτα είναι ακριβώς ο λόγος που ένας εξειδικευμένος λογιστής είναι απαραίτητος — η διαφορά στον τελικό φόρο μπορεί να είναι χιλιάδες ευρώ.
Κίνητρο μακροχρόνιας μίσθωσης: τριετής φοροαπαλλαγή
Ένα στοιχείο που ένας καλός λογιστής θα σας επισημάνει είναι ότι ο ιδιοκτήτης που μετατρέπει κλειστό ή τύπου Airbnb ακίνητο σε μακροχρόνια μίσθωση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, απαλλάσσεται από φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για 36 μήνες (τριετία 2026–2028).
Προσοχή όμως: οποιαδήποτε επιστροφή του ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση εντός της τριετίας ακυρώνει το όφελος και μπορεί να επιφέρει αναδρομικές επιβαρύνσεις. Εδώ ακριβώς ένας φοροτεχνικός σύμβουλος σας βοηθά να αποφασίσετε ποια στρατηγική συμφέρει το δικό σας ακίνητο.
Νέοι περιορισμοί & υποχρεώσεις που πρέπει να γνωρίζετε
Το πλαίσιο γίνεται διαρκώς αυστηρότερο. Μεταξύ των βασικών αλλαγών:
- Αναστολή νέων εγγραφών σε κορεσμένες περιοχές — π.χ. στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας (Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Εξάρχεια, Παγκράτι κ.ά.) δεν επιτρέπεται νέα εγγραφή.
- Υποχρεωτική πληρωμή ενοικίων μέσω τράπεζας από το 2026 — όποιος δεν συμμορφωθεί χάνει την έκπτωση 5%.
- Μητρώο Ιδιοκτησίας & Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) για ενοποίηση των στοιχείων.
- Προδιαγραφές καταλληλότητας ακινήτου (ασφάλεια, πιστοποιήσεις).
Έλεγχοι ΑΑΔΕ σε Airbnb & Booking το 2026: τι αλλάζει
Η ΑΑΔΕ έχει περάσει από τη δειγματοληψία στη μηχανογραφική διασταύρωση σε πραγματικό χρόνο. Με την πλήρη εφαρμογή του DAC7, οι Airbnb Ireland UC, Booking.com B.V. και Vrbo (Expedia) στέλνουν αναλυτικά στοιχεία ανά ακίνητο και ανά ιδιοκτήτη: ΑΦΜ, IBAN, ακαθάριστα μισθώματα, ημέρες κράτησης, αριθμό μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ) και τις προμήθειες που παρακρατήθηκαν.
Τα δεδομένα αυτά διασταυρώνονται αυτόματα με το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις φορολογικές δηλώσεις. Η παραμικρή απόκλιση ενεργοποιεί ηλεκτρονική ειδοποίηση — και η μη ανταπόκριση οδηγεί σε αυτόματο φορολογικό έλεγχο. Οι αναδρομικοί έλεγχοι καλύπτουν ήδη τα έτη 2020 και 2021 και επεκτείνονται στις επόμενες χρήσεις.
Το πιο συχνό — και πιο ακριβό — λάθος στη βραχυχρόνια μίσθωση
Η μεγάλη πλειονότητα των ιδιοκτητών δηλώνει λάθος ποσό: δηλώνει το καθαρό ποσό που πιστώθηκε στον τραπεζικό λογαριασμό, αφού δηλαδή έχει αφαιρεθεί η προμήθεια της πλατφόρμας. Το σωστό είναι να δηλώνεται το ακαθάριστο μίσθωμα, δηλαδή ό,τι πλήρωσε ο επισκέπτης.
Παράδειγμα: Ο επισκέπτης πλήρωσε 1.000 €, η πλατφόρμα κράτησε 150 € προμήθεια και στον λογαριασμό μπήκαν 850 €. Το φορολογητέο εισόδημα είναι τα 1.000 € — όχι τα 850 €. Για ιδιώτες που φορολογούνται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, οι προμήθειες των πλατφορμών δεν εκπίπτουν.
Πρόστιμα: το κόστος της μη συμμόρφωσης
- Μη εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής: πρόστιμο 50% επί των ακαθάριστων εσόδων του έτους, με ελάχιστο τα 5.000 € (διπλασιάζεται σε υποτροπή, τετραπλασιάζεται στην επόμενη παράβαση).
- Μη υποβολή ή ανακριβής Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος της κράτησης.
- Εκπρόθεσμη δήλωση: 100 € ανά δήλωση.
- Ανακριβής δήλωση εισοδήματος: επιπλέον φόρος, τόκοι εκπρόθεσμης καταβολής και πρόσθετο πρόστιμο επί της διαφοράς.
Έλαβα ειδοποίηση από την ΑΑΔΕ — τι κάνω;
Μέσα στην προθεσμία του εγγράφου έχετε δύο επιλογές: είτε να υποβάλετε τροποποιητική δήλωση για τα έτη με αποκλίσεις, είτε να τεκμηριώσετε ότι η δήλωσή σας ήταν ορθή. Η μη ανταπόκριση οδηγεί αυτόματα σε έλεγχο με φόρο, τόκους και πρόστιμα ανακρίβειας. Σε αυτό το στάδιο, η σωστή ερμηνεία των δεδομένων κάνει τη διαφορά μεταξύ μιας απλής τροποποιητικής και ενός πολύχρονου ελέγχου με βαριές κυρώσεις.
Πόσο κοστίζει ένας λογιστής για βραχυχρόνια μίσθωση;
Το κόστος εξαρτάται από τον αριθμό των ακινήτων, το καθεστώς (ιδιώτης ή επιχείρηση) και την έκταση των υπηρεσιών (απλή δήλωση ή πλήρης φοροτεχνική υποστήριξη με ΦΠΑ). Η Capital Value προσφέρει εξατομικευμένα πακέτα — επικοινωνήστε για προσφορά προσαρμοσμένη στο προφίλ του ακινήτου σας.
Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)
Χρειάζομαι λογιστή αν έχω μόνο ένα Airbnb;
Δεν είναι υποχρεωτικό από τον νόμο, αλλά συστήνεται. Ακόμη και με ένα ακίνητο, η σωστή έκδοση ΑΜΑ, η δήλωση στο Ε2 και η διασταύρωση με τα στοιχεία της πλατφόρμας απαιτούν γνώση. Ένα λάθος κοστίζει συχνά περισσότερο από την αμοιβή του λογιστή.
Πότε μπαίνω σε καθεστώς επιχείρησης;
Όταν εκμεταλλεύεστε τρία ή περισσότερα ακίνητα ως φυσικό πρόσωπο, ή όταν η δραστηριότητα ασκείται από νομικό πρόσωπο. Τότε απαιτείται έναρξη, ΦΠΑ και τέλος παρεπιδημούντων.
Πληρώνω ΦΠΑ στη βραχυχρόνια μίσθωση;
Όχι, αν είστε φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα (απαλλαγή). Ναι, στο καθεστώς επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Σε ποιο έντυπο δηλώνω τα εισοδήματα Airbnb;
Στο έντυπο Ε2 (Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων), το οποίο υποβάλλεται πριν από το Ε1.
Τι γίνεται σε ακύρωση κράτησης;
Υποβάλλεται δήλωση με μηδενικό εισόδημα — η παράλειψη μπορεί να επιφέρει πρόστιμο.
Δηλώνω το καθαρό ή το ακαθάριστο ποσό από το Airbnb;
Το ακαθάριστο — δηλαδή ό,τι πλήρωσε ο επισκέπτης, πριν αφαιρεθεί η προμήθεια της πλατφόρμας. Για ιδιώτες, οι προμήθειες δεν εκπίπτουν. Είναι το πιο συχνό λάθος που οδηγεί σε έλεγχο της ΑΑΔΕ.
Έλαβα ειδοποίηση ΑΑΔΕ για αποκλίσεις — υπάρχει προθεσμία;
Ναι, η προθεσμία αναγράφεται στο έγγραφο. Εντός αυτής υποβάλλετε τροποποιητική δήλωση ή τεκμηριώνετε ότι η δήλωση ήταν ορθή. Η μη ανταπόκριση οδηγεί σε αυτόματο έλεγχο.
Αναθέστε τη βραχυχρόνια μίσθωσή σας με τη Capital Value
Η νομοθεσία αλλάζει συνεχώς και, με τους νέους ελέγχους DAC7, τα πρόστιμα της ΑΑΔΕ δεν συγχωρούν την άγνοια. Η Capital Value αναλαμβάνει πλήρως τη φορολογική διαχείριση της βραχυχρόνιας μίσθωσής σας — από την έκδοση ΑΜΑ και τις δηλώσεις, μέχρι τον ΦΠΑ, τον φοροτεχνικό σχεδιασμό, τη σύνταξη τροποποιητικών δηλώσεων και την πλήρη εκπροσώπηση ενώπιον της ΔΟΥ σε περίπτωση ελέγχου.
Δείτε επίσης: Έλεγχοι ΑΑΔΕ σε Airbnb 2026 και Μείωση Φορολογικής Επιβάρυνσης για luxury καταλύματα
📞 Επικοινωνήστε με την Capital Value σήμερα για ένα δωρεάν αρχικό ραντεβού και εξασφαλίστε λογιστικά και φορολογικά το κατάλυμά σας.