Η ΑΑΔΕ στέλνει ειδοποιήσεις για αδήλωτα εισοδήματα από Airbnb, Booking και άλλες πλατφόρμες κρατήσεων. Οδηγός της Capital Value για διασταυρώσεις, τροποποιητικές δηλώσεις, πρόστιμα και τη σωστή δήλωση εισοδήματος βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Δημοσίευση: Μάιος 2026 | Κατηγορία: Φορολογικά Νέα – Βραχυχρόνιες Μισθώσεις
Σύνοψη Οδηγού για Ελέγχους της ΑΑΔΕ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
- Από τις 5 Μαΐου 2026, η ΑΑΔΕ ξεκίνησε να αποστέλλει μαζικές ειδοποιήσεις σε ιδιοκτήτες ακινήτων που εκμίσθωσαν μέσω Airbnb, Booking.com και Vrbo για αδήλωτα ή ανακριβώς δηλωμένα εισοδήματα προηγούμενων ετών.
- Η αιτία: οι περισσότεροι ιδιοκτήτες δήλωναν ως εισόδημα το καθαρό ποσό που πιστωνόταν στον λογαριασμό τους, ενώ το σωστό είναι να δηλώνεται το ακαθάριστο μίσθωμα που πλήρωσε ο επισκέπτης, πριν την αφαίρεση προμηθειών.
- Για ιδιώτες χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες, το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και δεν εκπίπτουν οι προμήθειες των πλατφορμών.
- Όσοι έλαβαν ειδοποίηση πρέπει να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση εντός της προθεσμίας ή να τεκμηριώσουν γιατί θεωρούν ότι η δήλωσή τους ήταν σωστή. Διαφορετικά, η υπόθεση οδηγείται αυτόματα σε φορολογικό έλεγχο.
- Το 2026, η ΑΑΔΕ εντείνει τις διασταυρώσεις και για τα έτη 2022, 2023, 2024 και 2025. Η Capital Value εξειδικεύεται στη λογιστική και φορολογική υποστήριξη ακινήτων Airbnb. Δείτε την υπηρεσία στο capitalvalue.gr/airbnb-logistis.
1. Τι ακριβώς συμβαίνει: Οι ειδοποιήσεις της ΑΑΔΕ
Από τις 5 Μαΐου 2026, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ξεκίνησε επίσημα την αποστολή μαζικών ειδοποιήσεων σε φορολογούμενους που εκμίσθωσαν ακίνητα μέσω ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης. Στόχος είναι ο εντοπισμός αδήλωτων ή ανακριβώς δηλωμένων εισοδημάτων παρελθόντων ετών.
Οι ειδοποιήσεις προέρχονται από τη συστηματική ηλεκτρονική διασταύρωση δεδομένων μεταξύ:
- των φορολογικών δηλώσεων (έντυπα Ε1 και Ε2),
- του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, και
- των αναλυτικών στοιχείων που υποχρεωτικά πλέον αποστέλλουν οι πλατφόρμες Airbnb Ireland UC, Booking.com B.V. και Vrbo (Expedia EGVR).
Όταν οι πληροφορίες των πλατφορμών δείχνουν υψηλότερα εισοδήματα από αυτά που έχει δηλώσει ο φορολογούμενος, δημιουργείται απόκλιση και αποστέλλεται η σχετική ειδοποίηση.
2. Γιατί προέκυψαν οι αποκλίσεις: Το κρίσιμο λάθος των ιδιοκτητών
Η συντριπτική πλειονότητα των ιδιωτών που εκμισθώνουν ακίνητα μέσω Airbnb και Booking διαπράττει συστηματικά το ίδιο λάθος: δηλώνει ως εισόδημα μόνο το ποσό που κατέληξε στον τραπεζικό λογαριασμό, δηλαδή μετά την παρακράτηση της προμήθειας της πλατφόρμας.
Αυτό δεν είναι φορολογικά σωστό.
Σύμφωνα με τη φορολογική νομοθεσία, για ιδιώτες που εκμισθώνουν ακίνητα χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών (καθαριότητα κατά τη διαμονή, μεταφορές, πρωινό κ.λπ.), το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Σε αυτή την κατηγορία δεν επιτρέπεται η έκπτωση εξόδων, συμπεριλαμβανομένων των προμηθειών των πλατφορμών.
Παράδειγμα
| Στοιχείο | Ποσό |
|---|---|
| Συνολικό ποσό που πλήρωσε ο επισκέπτης | 1.000 € |
| Προμήθεια Airbnb / Booking / Vrbo (έστω 15%) | -150 € |
| Ποσό που πιστώθηκε στον λογαριασμό του ιδιοκτήτη | 850 € |
| Φορολογητέο εισόδημα (σωστή δήλωση) | 1.000 € |
| Εισόδημα που δηλώνεται λανθασμένα από πολλούς | 850 € |
Το ορθό φορολογητέο ποσό είναι το ακαθάριστο μίσθωμα των 1.000 €, και όχι το καθαρό των 850 €.
3. Ποια στοιχεία διαβιβάζουν πλέον οι πλατφόρμες στην ΑΑΔΕ
Από το 2024 και ιδιαίτερα από το 2025–2026, στο πλαίσιο της Οδηγίας DAC7 της ΕΕ και των διμερών πρωτοκόλλων συνεργασίας, οι ψηφιακές πλατφόρμες διαβιβάζουν αναλυτικά δεδομένα ανά ακίνητο και ανά ιδιοκτήτη:
- Ονοματεπώνυμο και ΑΦΜ του διαχειριστή/ιδιοκτήτη
- Όνομα κατόχου και IBAN τραπεζικού λογαριασμού
- Συνολικό ακαθάριστο μίσθωμα ανά μίσθωση
- Προμήθειες, αμοιβές και φόροι που παρακρατήθηκαν
- Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) ή Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ)
- Διεύθυνση ακινήτου
- Ημέρες μίσθωσης και σύνολο διανυκτερεύσεων ανά καταχώριση
- Χρονική περίοδος κάθε κράτησης
Όλα αυτά διασταυρώνονται μηχανογραφικά με τα έντυπα Ε1 και Ε2 και με τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής στο Μητρώο της ΑΑΔΕ.
4. Τι πρέπει να κάνετε αν λάβετε ειδοποίηση
Όσοι λάβουν σχετική ειδοποίηση από την ΑΑΔΕ έχουν δύο επιλογές εντός της προθεσμίας που αναγράφεται στο έγγραφο:
Επιλογή Α – Υποβολή τροποποιητικής δήλωσης
Υποβάλλετε τροποποιητική φορολογική δήλωση για τα έτη που εντοπίστηκε απόκλιση, ενσωματώνοντας τα ποσά όπως αυτά έχουν αποσταλεί από την πλατφόρμα προς την ΑΑΔΕ. Με την υποβολή θα προκύψει επιπλέον φόρος προς πληρωμή, συν τυχόν τόκοι και πρόστιμα εκπρόθεσμης δήλωσης.
Επιλογή Β – Αντίκρουση με αποδεικτικά στοιχεία
Εάν θεωρείτε ότι το δηλωμένο εισόδημα είναι ορθό, μπορείτε εντός της ίδιας προθεσμίας να ενημερώσετε την Αρχή, προσκομίζοντας τα αντίστοιχα αποδεικτικά στοιχεία που τεκμηριώνουν τη θέση σας (π.χ. αποδείξεις, αναλυτικές καταστάσεις πλατφορμών, ακυρώσεις κρατήσεων, επιστροφές χρημάτων).
Τι γίνεται αν δεν απαντήσετε
Αν παρέλθει η προθεσμία χωρίς καμία ενέργεια, η υπόθεση μεταβιβάζεται αυτόματα σε φορολογικό έλεγχο από την αρμόδια ΔΟΥ ή τη ΔΟΥ Φορολογίας Κατοίκων Εξωτερικού, με αποτέλεσμα την επιβολή του οφειλόμενου φόρου, προσαυξήσεων, τόκων και προστίμων ανακρίβειας.
5. Πρόστιμα και κυρώσεις: Τι ρισκάρετε
Η μη συμμόρφωση με τις υποχρεώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης συνεπάγεται σοβαρές κυρώσεις:
- Μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής: αυτοτελές πρόστιμο ανά έτος ίσο με 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους στο οποίο διαπράττεται η παράβαση, με κατώτατο όριο τα 5.000 €. Σε υποτροπή εντός έτους, το πρόστιμο διπλασιάζεται, και σε κάθε επόμενη επανάληψη τετραπλασιάζεται.
- Μη υποβολή ή ανακριβής Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα του ελέγχου.
- Εκπρόθεσμη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 100 € ανά δήλωση.
- Ανακριβής δήλωση εισοδήματος: επιπλέον φόρος, τόκοι εκπρόθεσμης καταβολής και πρόσθετο πρόστιμο επί της διαφοράς, σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.
6. Φορολογική κλίμακα εισοδήματος από βραχυχρόνιες μισθώσεις (2025–2026)
Για ιδιώτες με έως δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση και χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες, το εισόδημα φορολογείται από το πρώτο ευρώ ως εξής:
Φορολογικό έτος 2025 (δηλώσεις 2026)
| Κλιμάκιο εισοδήματος | Συντελεστής |
|---|---|
| Έως 12.000 € | 15% |
| 12.001 € – 35.000 € | 35% |
| Άνω των 35.000 € | 45% |
Φορολογικό έτος 2026 (νέα ευνοϊκότερη κλίμακα)
Από 1ης Ιανουαρίου 2026 ισχύει νέα κλίμακα με μειωμένο ενδιάμεσο συντελεστή για τα εισοδήματα από ενοίκια:
| Κλιμάκιο εισοδήματος | Συντελεστής |
|---|---|
| Έως 12.000 € | 15% |
| 12.001 € – 24.000 € | 25% (αντί 35%) |
| 24.001 € – 35.000 € | 35% |
| Άνω των 35.000 € | 45% |
⚠️ Προσοχή: Όταν ο ιδιοκτήτης διαθέτει τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση ή παρέχει πρόσθετες υπηρεσίες, υποχρεούται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, με τελείως διαφορετικό φορολογικό καθεστώς (ΦΠΑ 13%, επιχειρηματικό εισόδημα, ασφαλιστικές εισφορές).
7. Σαρωτικές διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ μέσα στο 2026
Η ακίνητη περιουσία παραμένει στην κορυφή της ατζέντας ελέγχων. Οι ελεγκτές θα αναζητήσουν αδήλωτα εισοδήματα και «κρυφές» μεταβιβάσεις μέσα από:
- Πλατφόρμες Διαμοιρασμού: διασταύρωση του ΑΜΑ με δεδομένα Airbnb, Booking, Vrbo για το φορολογικό έτος 2025, αλλά και αναδρομικοί έλεγχοι για τα έτη 2022–2023.
- «Ξεχασιάρηδες» ιδιοκτήτες: το 2025 απενεργοποιήθηκαν 2.145 καταχωρίσεις ακινήτων από τις πλατφόρμες επειδή δεν είχαν έγκυρο ΑΜΑ.
- Αδήλωτες αγοραπωλησίες: στο μικροσκόπιο μπαίνουν μεταβιβάσεις ακινήτων του 2020 που δεν δηλώθηκαν ποτέ.
- Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ): δημιουργείται ψηφιακός φάκελος ανά ακίνητο με διαλειτουργικότητα μεταξύ ΑΑΔΕ, Κτηματολογίου και συστήματος μεταγραφών.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, για το 2025 υποβλήθηκαν 2.466.075 δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής με συνολικά δηλωθέντα μισθώματα 973,7 εκατ. ευρώ, αυξημένα κατά 10% σε σχέση με το 2024.
8. Κρίσιμες ημερομηνίες για ιδιοκτήτες βραχυχρόνιας μίσθωσης
- 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση κάθε μισθωτή: υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής στο Μητρώο.
- 28 Φεβρουαρίου κάθε έτους: οριστικοποίηση των στοιχείων του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για τα εισοδήματα του προηγούμενου έτους.
- Προθεσμία που αναγράφεται στην ειδοποίηση της ΑΑΔΕ: υποβολή τροποποιητικής δήλωσης ή αντίκρουση με αποδεικτικά.
- Φθινόπωρο 2026: αναμένεται νέος κύκλος διασταυρώσεων για τα εισοδήματα του 2025.
9. Πώς μπορεί να σας βοηθήσει η Capital Value
Η Capital Value εξειδικεύεται στη λογιστική και φορολογική υποστήριξη ιδιοκτητών και διαχειριστών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ομάδα μας αναλαμβάνει:
- Έλεγχο της ειδοποίησης ΑΑΔΕ που λάβατε και αντιπαραβολή με τα πραγματικά εισοδήματα από Airbnb, Booking, Vrbo.
- Σύνταξη και υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων για όλα τα έτη που εντοπίστηκε απόκλιση.
- Τεκμηρίωση αντίκρουσης προς την ΑΑΔΕ όταν η δήλωσή σας είναι ορθή.
- Εγγραφή και διαχείριση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΑΜΑ, Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, οριστικοποίηση 28/2).
- Φορολογικό σχεδιασμό: αξιολόγηση αν συμφέρει η φορολόγηση ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία ή ως επιχειρηματική δραστηριότητα (3+ ακίνητα ή παροχή υπηρεσιών).
- Συμπλήρωση των εντύπων Ε1 και Ε2 με τα ορθά ακαθάριστα ποσά.
- Υποστήριξη σε φορολογικό έλεγχο και εκπροσώπηση ενώπιον της ΔΟΥ.
Δείτε όλες τις υπηρεσίες μας για Airbnb / βραχυχρόνια μίσθωση: https://capitalvalue.gr/airbnb-logistis/
10. Συχνές ερωτήσεις (FAQ)
Έλαβα ειδοποίηση από την ΑΑΔΕ για το 2022. Μπορώ να την αγνοήσω;
Όχι. Εάν δεν υποβληθεί τροποποιητική δήλωση ή τεκμηριωμένη αντίκρουση εντός της προθεσμίας, η υπόθεση οδηγείται αυτόματα σε φορολογικό έλεγχο, με σαφώς μεγαλύτερο κόστος (φόρος + τόκοι + πρόστιμα ανακρίβειας).
Δηλώνω το ποσό που μπαίνει στον λογαριασμό μου. Είναι λάθος;
Ναι, είναι λάθος. Πρέπει να δηλώνετε το ακαθάριστο μίσθωμα που πλήρωσε ο επισκέπτης πριν την αφαίρεση της προμήθειας Airbnb/Booking/Vrbo. Οι προμήθειες δεν εκπίπτουν για ιδιώτες που φορολογούνται με βάση το εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Εκμισθώνω μόνο 1 διαμέρισμα και δεν παρέχω υπηρεσίες. Χρειάζομαι ΑΦΜ επιχείρησης;
Όχι. Με έως 2 ακίνητα και χωρίς παροχή υπηρεσιών (πέραν κλινοσκεπασμάτων), φορολογείστε ως ιδιώτης με βάση το εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Από το 3ο ακίνητο και πάνω, ή με παροχή υπηρεσιών, απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Πόσο πίσω μπορεί να πάει ο έλεγχος;
Η γενική παραγραφή είναι 5 έτη, αλλά σε περιπτώσεις ανακριβούς δήλωσης ή αδήλωτου εισοδήματος μπορεί να φτάσει τα 10 έτη. Το 2026, η ΑΑΔΕ ελέγχει ενεργά εισοδήματα από το 2020 και μετά.
Τι γίνεται αν είχα ζημία ή ακυρώσεις κρατήσεων;
Οι ακυρώσεις και οι επιστροφές χρημάτων στους επισκέπτες αφαιρούνται από τα ακαθάριστα έσοδα εφόσον τεκμηριώνονται από τα αναλυτικά reports των πλατφορμών. Κρατήστε όλα τα στοιχεία για τουλάχιστον 6 έτη.
📌 Επίσημες πηγές & χρήσιμοι σύνδεσμοι
ΑΑΔΕ – Επίσημες σελίδες:
- Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων (κεντρική σελίδα ΑΑΔΕ): https://www.aade.gr/en/short-term-rental
- «Θέλω να μισθώσω το ακίνητό μου (βραχυχρόνια μίσθωση)» – Οδηγός ΑΑΔΕ: https://www.aade.gr/en/services-information/useful-guides/buying-property/i-want-lease-my-property-short-term-lease
- Συχνές Ερωτήσεις – Απαντήσεις ΑΑΔΕ (Ιούλιος 2025, PDF): https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-07/FAQs_vraxyxronias_diamonis.pdf
- Χρηστικός Οδηγός Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (PDF): https://www.aade.gr/sites/default/files/2024-09/odigos_vrachicronias_n.5073%202023_final_CLEAN.docx.pdf